不限購城市房貸再松綁。中國人民銀行、中國銀監(jiān)會2月2日公布個人住房貸款調整的通知，要求不“限購”城市居民購買首套房的商業(yè)貸款，首付款比例可降至20%。據了解，北京上海等仍限購的城市不在此列。

　　北上廣深+三亞不調整

　　昨日，央行發(fā)布通知稱，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

　　此前2015年9月，央行銀監(jiān)會曾發(fā)布通知，規(guī)定在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。

　　央行特別強調，對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

　　據統(tǒng)計，在全國46個限購城市中，目前仍實施“限購”僅有北上廣深四大一線城市和三亞共5個城市。也就是說，除了這5個城市外，全國各大城市的房地產貸款政策或都將或多或少迎來調整。有分析認為，三亞和北上廣深都屬于高房價地區(qū)。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，由于市場分化，未來這一新政在各地或將執(zhí)行力度不一。他預計，積極響應的主要是二線城市，而由于三四線城市各銀行放貸謹慎，大力執(zhí)行的可能性不大。

　　“去庫存是第一要務”

　　此前國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，2015年全國GDP同比增長6.9%，20多年來首次跌破7%。進入2016年，經濟依舊低迷。國家統(tǒng)計局2月1日發(fā)布數(shù)據顯示，2016年1月制造業(yè)PMI(采購經理指數(shù))為49.4%，創(chuàng)40個月來新低。

　　民生證券宏觀分析師朱振鑫表示，房地產業(yè)的不振不僅對宏觀經濟造成較大負面影響，而且由于房企整體購地意愿低迷，使得地方土地出讓收入大幅回落。他認為，目前房地產去庫存已成為供給側改革第一要務，而激發(fā)房地產合理需求是去庫存第一要務。

　　2015年，商品房待售面積為7.18億平方米，占2014年銷售面積的55.8%，如果考慮遺漏的施工面積和尚未開發(fā)的土地購置面積，則真實庫存水平約為50億平方米，去化周期約為4年。

　　朱振鑫預測，未來政策有進一步松動空間，或將出現(xiàn)交易環(huán)節(jié)稅費進一步調整(放松征收標準，改變征收方式)、住宅標準調整、保障房以租代售、組建國家住房銀行等寬松政策。但限購放開的可能性不大。

　　對于同房地產市場密切相關的金融市場，民生固收分析師李奇霖則認為，房貸首付下調將引水入實體經濟，強化金融機構對實體的信用派生。在央行促進資金進入實體經濟的背景下，除了房地產去庫存，預期后續(xù)還有地方債加碼置換、提高赤字等一系列提高資金風險偏好的措施出臺，引導流動性進入實體經濟。

　　分析

　　房價上漲快地區(qū)將謹慎調整

　　央行在通知中要求，人民銀行、銀監(jiān)會各派出機構應按照“分類指導，因地施策”的原則，結合不同城市實際情況自主確定轄區(qū)內商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，雖然部分城市愿意采取兩成首付的做法來活躍當?shù)氐姆康禺a市場，但一些房價上漲過快的二線城市，包括蘇州等城市，預計不會有調整。

　　中原地產首席分析師張大偉向新京報記者表示，目前房價漲幅居前的部分城市已經引起當?shù)卣�府重視。如南京要求申報預售證的新房源面積不得少于三萬平方米，且物價部門對漲價設限，以期杜絕開發(fā)商碎步快漲的銷售模式。

　　嚴躍進表示，對于一些大城市周邊的三四線城市來說，比如京津冀的燕郊、廊坊，長三角的昆山、嘉善，珠三角的東莞、惠州等，要看當?shù)卣�府的樓市調控意識。一旦下調，市場交易會快速飆升。

　　他預計中西部的三四線城市放寬后并不會出現(xiàn)市場交易飆升的態(tài)勢。