大中型房企存量債券規(guī)模巨大，但在去杠桿背景下，2016年三季度收窄房企融資渠道以來，房企融資壓力持續(xù)增加。

　　昨日，據中原地產研究中心向《證券日報》記者提供的統(tǒng)計數據顯示，2017年前7個月，房企融資渠道被壓縮，包括私募債、公司債、中期票據等債權融資僅2238.97億元，與2016年同期的7923.7億元相比，下降了71.7%。

　　中原地產首席分析師向本報記者表示，境內債券融資壓力增加后，海外融資活躍，整體看，房企融資難度明顯加大。但目前尚未進入債券集中償債期，加之銷售帶來的回款增加，今年房企資金鏈壓力尚可。不過，若前期杠桿過高的房企，后續(xù)開發(fā)將遭遇重壓。

　　值得關注的是，據民生證券研究院分析師管清友在一份研究報告中統(tǒng)計，截至2017年6月底，存量的房地產債券市場尚有1.34萬億元的規(guī)模，涉及發(fā)行人230家，從規(guī)模上看，小型房企有102家。從存量市場的規(guī)模占比看，小型房企的存量債券僅1502.7億元，平均每家發(fā)行不足15億元，而大中型房企的存量債券為9681.7億元。

　　管清友表示，從2019年開始，上述債券將逐步進入到期償還的高峰期。

　　事實上，今年以來，由于境內融資渠道受阻，尤其公司債難以放行，房企海外融資猛增。

　　融資成本走高

　　據中原地產研究中心向《證券日報》記者提供的統(tǒng)計數據顯示，2017年上半年，房企海外融資達148.75億美元，與2016年上半年的75.6億美元相比，同比上漲97%，同時超過了2016年全年144億美元的海外融資額。

　　實際上，除了海外融資額度近兩個月快速上漲外，資金成本也在上浮。

　　同策咨詢研究部研究員張吉輝曾表示，海外融資成本受美元加息的影響明顯，較5月份以來利率整體上浮。目前，境內境外融資環(huán)境均不寬松，債權融資成本境內外同時提高，并且相差無幾。

　　業(yè)內也表示，從資金價格來看，2017年以來發(fā)行的債券利率均在5%-6%之間，甚至更高。近兩個月，多宗房企債權融資的資金成本已經接近或超過7%。整體看，與2016年平均4%的融資成本相比，絕大多數房企的融資成本都有非常明顯上浮。

　　業(yè)內稱，2015年下半年以來，發(fā)行公司債等是資金成本最低的融資渠道，但這一渠道被壓縮之后，即使付出較高的資金成本，也難以再次打通這一渠道，債權融資難度越來越大。

　　另有分析人士向本報記者直言，去杠桿環(huán)境下，有些房企甚至主動放棄了發(fā)行公司債，轉而走股權融資模式去籌錢。不管怎樣，待明后年償債高峰期來臨之際，債券融資帶來的償還規(guī)模疊加其他債務帶來的兌付壓力，可能就將導致個別現金流出現危機的房企退出房地產市場。

　　債券償還承壓

　　值得關注的是，據來自民生證券的一份研究報告顯示，2015年之前，發(fā)改委、銀行間交易商協會對于房地產企業(yè)的發(fā)債審批偏嚴格。

　　據民生證券統(tǒng)計，2009年-2014年期間共有67家房地產企業(yè)在債券市場融資，總規(guī)模僅1147億元，其中公司債占比達到36%，企業(yè)債雖然也有18%的占比，但在發(fā)改委的審批中僅限于募投領域為保障性住房。

　　但2015年以來，公司債發(fā)行條件的放開，讓上市房企迅速加大了公司債發(fā)行規(guī)模，憑借其平均不足5%的資金成本去替換此前發(fā)行的高息債。

　　管清友表示，2015年至今房地產企業(yè)共發(fā)行債券1.3萬億元，其中私募債占比43%、一般公司債占比38%，2015年之前占比相對比較高的定向工具、企業(yè)債均降至1%的水平。

　　管清友稱，從債券供給結構看，一般的大中型房企、小型房企其存量債券集中于一般公司債和私募債，前者存量私募債占比達到總規(guī)模的46%，后者也有44%的存量債為私募債，而超大型房企存量債券則為公開發(fā)行的一般公司債和中期票據，占比分別為41.6%和33.8%。

　　更重要的是，管清友表示，從當前地產債的到期時間分布看，2019年開始逐漸進入償債高峰期。2018年6月份之前僅有500億元左右債券到期，2018年下半年到期941.7億元，2019年開始每半年就有超過1000億元的債券到期，2020年6月份-2021年6月份期間，每半年的到期量超過2000億元。

　　管清友認為，2010年-2016年間，大中型房企商品銷售現金流入的波動要明顯小于小型房企，尤其是2013年-2014年行業(yè)庫存不斷累積，200億元銷售規(guī)模以下的小型房企的收入連續(xù)兩年增速為負，償債能力長期偏弱。

　　“大筆舉債擴張的中小企業(yè)，高價拿地的企業(yè)，甚至項目布局城市不均衡的開發(fā)商都將面臨高杠桿運營帶來的償債壓力，甚至有些房企將遭遇‘生死劫’，預計今年下半年，為了生存或者減壓，房地產行業(yè)并購案將更多。”上述分析人士向本報記者如是表示。